首轮土拍集结令发出,房企抢食上海滩

21世纪经济报道 唐韶葵

“正在申诉。”4月18日晚间，上海首轮集中供地第一天的竞拍还没有结束，一名知情人士对21世纪经济报道记者透露，越秀、华发联合体在浦东新区16号线周浦站周边地区06-04地块开拍前，因资料审查环节不过关，被出局。

【资料图】

前述地块在当天下午已被招商、南昌市政联合体以 17.31 亿元拿下，溢价率为9.39 %，楼面价3.69万元/平方米。

周浦镇上一次卖地是在2022年9月，浦东金桥子公司以31.33亿拿下一幅建筑面积约10万平方米的宅地，楼面价约3.1万元/平方米。

这幅地块何以令越秀如此意难平？首先，板块内已经2年没有“上新”，其次，地块距离地铁站直线约1.3公里，是不折不扣的地铁盘。周浦是距离南汇和浦东最近的板块，区域产业比较发达，因此产生人口集聚效应。随着人口增加，商业配套也成熟起来，整体居住氛围不错，相对而言这里是不少预算不多的买房人的首选。换言之，刚需盘，正是开发商眼中的流量之选。

天气渐暖，上海土拍市场也紧随楼市小阳春而来，随着各路资本暗涌，上海滩变得热闹起来。4月18日-4月21日在上海举行的首轮集中供地，第一天就出现了前述插曲；此外，万科、华润、中海时隔三年重返上海土拍市场，也是一大看点。

38家央国企（含国资背景的混合所有制房企）、19家民企（包括外资）对上海本轮集中供地的19幅宅地投下了高度关注的目光，身体力行加入投资大军当中。

上海土拍第一天卖地8幅，收金172亿。其中，有四幅地块仅一名竞买人，全部底价成交，招商蛇口、象屿联合体16.2亿竞得新场02-02地块，龙湖、建华建材联合体24.8亿竞得江桥42-07、43-02地块，万科37.8亿竞得广富林街道地块，天和12.2亿竞得金汇镇30-07区域地块。另有四幅地块溢价成交，除前述周浦地块之外，浙江交投、象屿联合体，越秀，中铁置业均有所斩获。

资本盛宴

此次土拍共推出19幅宅地，总出让面积94.4万平方米，总建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.406亿元，分布于涉及浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区11个区域。从房企的选择维度来看，上海诠释了何谓海纳百川；而房企又有多渴望在上海投资拿地？据第三方机构统计，截至4月14日报名截止日，参拍房企超过50家（不含城投），是2022年以来最多的一次。

同策研究院研究总监宋红卫指出，上海首拍热度高，央、国企、大房企均积极参与，呈现出一大特点：作为楼市流量的保证，房企把上海视为未来深耕的战略区域与投资布局的重点。

业内人士预计，本批次土拍至少有14幅地块会进入一次性报价，占比达到74%，将超过2021年一批次（71%），创下上海集中供地以来的新高。

上海的土拍往往能够做到场面浩大，历久弥新。各路资本集结，包括央、国企，品牌房企，本土、外来房企，及首次参拍想进入上海的长三角民企等等。按照上海保证金占比20%的竞拍规则匡算，此次参拍资金在5000亿左右，其中，央、国企参拍资金大约4500亿，占比高达九成。民企由于资金实力的限制，大多数选择报名1、2幅地块，参拍资金在20亿以下。值得关注的是，上海本土房企大华集团，报名了6幅地块。

报名参拍房企达到10家以上的地块有11幅，报名房企达到20家以上的有4幅，超过30家以上房企报名的地块有2幅。报名地块数量超过10幅的房企均为央、国企，包括华润、招商、保利、越秀、建发、华发、象屿、中铁建等；报名5幅及以上的有央、国企，也有混合制企业，比如中海、金茂、葛洲坝、万科、绿城、大家、钱江等。

资料查验6小时

这么多房企报名，房管局与公证处查验资料就耗费了不少时间，前述周浦地块吸引13个竞买人参与，仅参拍者的资料查验就花了近6小时。

由于参与房企多，资料审核时间也比较长，房企等待6个小时后，拍卖正式开始。越秀、华发联合体没有通过相关审核，因此不能参与竞价。地块不到3分钟就触及中止价进入一次性报价阶段。想不到的是，有1家房企退出最后出价。这幅土地拍卖过程整体较为曲折，自带网红属性，也从侧面说明招商联合体拿地除了实力强大，也需要运气。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析指出，此次土拍多个板块缺货已久，是引发房企高度关注的主要原因。比如前述周浦地块房地联动价6万元/平方米，比去年金桥拿下同一板块另一幅地块上涨了4000元/平方米。这幅地块一旦成为“网红”盘，市场人气会特别高，去化不成问题，资金回笼就会特别顺畅。房企赶在上半年拿地，有利于下半年去化变现销售业绩。这一招招商屡用不爽。上海象屿招商·公园1872于2022年6月、7月分别拿地，在当年12月便开启认购。

从上海土拍市场的走势可以看到，经过这一轮深度调整，基本面向好的房企开始在土地投资上大杀四方，开启一场业绩赛跑。龙湖、象屿们选择深耕上海，也有助于稳健发展。

宋红卫认为，房企寻求深耕机会，与上海房地产市场投资高价值直接相关。同策研究院相关调研显示：第一，目前上海是全国最具投资价值的城市，投资安全边界高；第二，上海具备全球的购买力，在全国房地产市场下行的背景下，上海一枝独秀，购买力基础良好；第三，上海房地联动价格给房企留了不错的利润空间，房企有利可得。

以当天上午成交的普陀区桃浦社区H6街坊H6-5地块为例，这幅地块吸引了11个竞买人参与，最后浙江省交投控股集团有限公司、象屿地产联合体以37.78亿元拿下，溢价率9.5%，楼板价4.445万元/平方米。

据上海中原地产市场分析师卢文曦分析，桃浦板块正处于产业升级阶段，前述地块位于板块非核心位置，房地联动价低于去年拍出的一幅地块，未来想象空间也大。

宋红卫指出，从趋势周期来看，上海二季度后会进入上行周期，房企抓住上半年的拿地窗口，也是出于可以争取下半年的销售时间节点，在上行周期实现销售回款，为公司贡献业绩等方面的考量。

看到这一趋势的不止央、国企，龙湖、万科、美的、绿城、路劲、大家、碧桂园、天安、华侨城等等有央、国企背景的民企或者纯民企也流露出对上海市场的看好。事实上，今年以来，北京、杭州、成都、深圳土拍市场有所回暖，民企参与度加深，背后是民企的经营状况在慢慢恢复。据诸葛找房数据显示，自今年2月起，民营房企拿地积极显著上升，1月拿地金额T0P15榜单中无民营房企身影且城投身影较多，2-3月民营房企占比处于半数左右份额。

上海新房市场流量加速

上海在2021年8月加码楼市调控，实行二手房贷款“三价就低”政策，自此二手房交易量明显回落。19个月后，二手房市场再现“小阳春”，今年3月，上海二手房市场以2.4万套创下2021年8月以来的单月成交量最高。

综合多家房地产经纪机构数据，上海3月份二手房成交量环比增加24%。不过，量涨价稳，据上海链家研究院数据，二手房成交均价维持4万元/平方米左右，预计后续成交价格也将保持平稳。

此外，上海楼市分化趋势明显，内环内价格、成交量趋于平稳，而外环外则出现了价跌量涨。从认购率与去化两个指标可以对当下的上海楼市做一个预判。首先，新房市场认购率在加速，今年一季度平均认购率达180%，高于去年全年的150%。一个现象是，不少楼盘认购加速。例如嘉定区的南山嘉荟领峰今年4月开盘认购率189%，入围分51.1，高于去年12月开盘的128%认购率（未触发入围分）；浦东惠南的钱江大家云澜府今年3月开盘认购率达320%，入围分65.5，较去年12月开盘数据（认购率139%，入围分38.9）大幅上涨；金山的建发观唐府今年3月开盘认购率69%，较去年11月开盘时45%的认购率有所提升。

其次，去化也明显加快了。例如：青浦重固的大名城映辰去年11月底开盘，共上市771套住宅，认购率仅19%，去年网签去化仅100余套，今年去化速度明显加快，仅3月网签去化套数就达到219套。卢文曦指出，上海新房预期去化快，土拍规则调整对房企拿地利润空间也有所保障，是房企加大对上海投资比重的主要原因。

宋红卫指出，上海此次土拍热度高，跟推出的优质地块有一定关系，本批次部分地块区位和资源配套都很不错，具备较大的开发优势。从第一天的情况分析，企业联合拿地已经成为一个趋势，这样不仅可以分担资金压力，还可以资源整合，分担风险，这也推动了企业参与的积极性。一个值得关注的趋势是，带有商业运营以及产业运营的房企在未来拍地中会具备更加明显的优势，比如龙湖以零溢价竞得嘉定江桥地块，主要是该地块带有4.4万平方米的商办地块，龙湖在商业开发和运营方面的优势助力其低价获得地块。

第一天便如此热闹的上海土拍，将分别在4月20日和4月21日开拍多幅热门地块，包括青浦西虹桥2幅地块和闵行莘庄2幅地块。房企的上海滩土地故事将继续上演，观众拭目以待。

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